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办公室租赁背后隐藏着什么样不为人知的故事
发布时间:06-20-2018

       创业大潮正席卷中国,每天都有数以千计的公司搬进新的办公室,当然也有更多公司正在寻找适宜的办公场所。尽管我们每天都要在办公室待上8个小时以上,却少有人关注我们每天工作的场所,究竟一间办公室的租赁,背后隐藏着什么样不为人知的故事?让我们听一听,来自商办地产客户们的真实声音。
地理位置和租金,我很纠结
       刚刚搬进新办公室的刘先生显得很兴奋。在民宅里创业3年后终于带着团队搬进了写字楼里办公。他说,现在的互联网房产中介改变了我之前对这个行业的印象,非常专业效率,各方面都考虑很周全。
       2013年,毕业于新闻系的刘先生跟几个大学室友搭上了双创的顺风车,创办了一家网络媒体,几年的发展下来,网站在业内也算小有名气,然而刘先生的心里却有一个疙瘩。
       人靠衣装,公司也一样,刘先生和七八个编辑仍然窝在一套老式民宅里办公,很多应聘者看了之后都不愿意来,偶有客户上门拜访,简陋杂乱的环境也让刘先生甚觉脸上无光。让刘先生印象颇深的是他新闻系一个颇有文字功底的师弟,凭着在大学新闻社时积累的良好关系,两人一拍即合相聊甚欢。本以为师弟的加入可以板上钉钉,然而现实却是,当师弟来办公室实习后,婉拒了刘先生递上的工作Offer。事后,刘先生才知道,满屋的烟气和杂乱的环境让师弟很不适应。
       连人都招不上来,又谈什么发展?这件事让刘先生坚定了马上搬入写字楼办公的决心。然而怎么找办公室?找什么样的办公室?签的合同跟普通民宅合同一样吗?并不太懂行的刘先生在跑了几天楼盘后碰了一鼻子灰,“我想找一个位置比较好的地段,这样每天外出采访可以节约一些路程上的时间,不过租金实在太贵了,我们承担不起。”
       放弃无头苍蝇式的寻找后,刘先生转换了方式,开始通过一些互联网平台筛选合适的办公室。考虑到媒体东奔西跑的属性和公司的支付能力,刘先生选择了朝阳区三元桥附近写字楼里一间100多平米的办公室。刘先生解释说,一这里租金便宜,写字楼位置在东北三环内,租金却只要3块多一平,要知道一街之隔的静安中心的价格足足是这里的两倍;再一个这里位置不错,无论是去东边的望京和国贸还是西侧的中关村做采访报道,距离都相差不算太多,对于经常外出的媒体而言,交通也很方便。”

       在北京,像刘先生这样的创业公司不在少数,而他对于办公室的要求也反应了北京大多数商办地产客户的真实需求。北京近八成企业办公需求空间在300平米以内,其中,0~100平米,平均需求占比为33.8%;100-300平米,平均需求占比为42.3%。而在价格方面,单价2~5元成为主流需求区间,整体占比达74.1%。

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对公司负责,也得对员工负责
       尽管有专门的行政团队和法务团队,但在公司的新办公室选址和装修问题上,投资公司CEO沈先生还是决定亲自参与到选址的全过程中去,“办公室的好坏关乎公司的生死存亡,作为CEO,我必须对公司负责,也要对我的员工们负责。”
       沈先生先让行政部门在内部做了一份调查“你想在哪个地方办公?”,并在休息时间跟一些员工闲聊,了解他们的真实想法。在综合了公司员工们的意见和公司发展规划后,沈先生通过互联网中介平台迅速确定了金融街的一间办公室。实地考察了办公室和周边环境后,沈先生满意地在租赁合同上盖了章。
       为什么要通过一家中介平台来选址?沈先生有自己的解释,“我们投资公司本身就是一种中介,所以我了解中介的价值和力量,每个行业都有它独特的规则和一些隐藏在背后的东西,这些我们不懂,但是地产中介他们懂,可以帮我们规避可能发生的问题,做投资更重要的不就是规避风险吗?”

       其实,CEO亲自主导公司选址已经是业内常态,在全国主要城市中,超过50%的CEO/高管会作为客户主体出现在公司的选址过程中。一方面,作为公司运营成本的支出项目之一,办公室选址关乎公司的未来发展,另一方面也体现了在现在这个时代,员工的办公体验在公司高管心中占据越来越重要的位置。

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找新办公室,公司只给了我两周时间
       相较于个人住房租赁,企业选址是一项耗费人力和时间成本的大工程,因此公司多在准备入驻前的一个月明确需求,并开始选择新的办公区。当然,也有约30%用户临时抱佛脚,要求从明确选址需求到入驻在两周以内。作为公司行政主管的Andrea就碰到了这种情况。
       今年3月,Andrea所在的公司因为战略布局需求,收购了一位技术大牛的公司,同时这位技术大牛还带了一个30人的技术团队,来独立运作一个项目。公司对行政部提出了要求,两周后技术大牛到岗,考虑到项目的紧迫性,务必在这段时间内搞定办公场地和用品。收到指示的下一分钟,Andrea就拨通了公司所在大厦的物业询问有无可出租的办公室,遗憾的是,Andrea公司所在的大厦是区域内不错的写字楼之一,入住率一向很高,一时间也没有合适的空间。
       “现在互联网很发达,找办公室不用像我刚当行政那会一样天天跑楼盘了。”尽管时间紧急,但Andrea并没有慌乱,放下电话后打开了好租网,“平台会根据我的需求推荐合适的房源,我可以看到办公室的全部信息,各个角度的照片都有,还能VR看房”。
       “公司只给我两周时间,而我只用两天就搞定。”第二天去现场看房后,Andrea跟业主签下了一年的租赁合同。
       “企业办公对于服务效率有很高的要求,”好租创始人兼CEO曲先洋谈到了商办地产的行业痛点,当前写字楼租赁中介行业依然停留在粗放落后的阶段,供给方的市场份额十分分散,缺乏覆盖大范围的服务商,而对于需求端的企业来说,从开始决定租赁办公场所到搬进办公室的心理容忍周期非常短,甚至小于住宅,这就意味着我们需要通过大数据对客户群体标签不断完善,深入挖掘客户画像的价值,以专业化、标准化的服务提升办公选址的效率。

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